Ein Immobilienkauf in Portugal über eine französische SCI profitiert nicht von denselben steuerlichen und erbrechtlichen Mechanismen wie in Frankreich. Die portugiesische Verwaltung erkennt die juristische Person der SCI nicht immer an, was zu unterschiedlichen steuerlichen Behandlungen je nach Strukturierung des Dossiers führen kann.
Es gibt internationale Steuerabkommen, aber ihre Anwendung bleibt interpretationsbedürftig, was manchmal zu Doppelbesteuerungen oder komplexen administrativen Verfahren führt. Die Verwaltung, Übertragung und Besteuerung des Eigentums unterliegen daher einem spezifischen Regelwerk, das sich erheblich von den hexagonalen Praktiken unterscheidet.
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Warum Portugal immer mehr französische Immobilieninvestoren anzieht
Portugal spielt nicht mehr in der zweiten Liga für Immobilieninvestitionen aus Frankreich. In Lissabon, Porto und der Algarve sprechen die Zahlen für sich: +7 % in Lissabon, +6 % in Porto, +9 % in der Algarve im Jahresvergleich. Dieser Anstieg ist kein Zufall. Die Nachfrage nach Mietwohnungen explodiert, getragen von einem lebhaften Tourismus und der wachsenden Beliebtheit der portugiesischen Küstenstädte.
Für diejenigen, die ihr Vermögen diversifizieren möchten, ohne die Eurozone zu verlassen, ist Portugal ein attraktives Spielfeld. Die Preise bleiben erschwinglich, insbesondere im Vergleich zu großen französischen Städten. Ergebnis? Bruttorenditen, die viele hexagonale Investoren neidisch machen. Fügen Sie dazu eine monetäre Stabilität, eine Steuerpolitik, die darauf abzielt, Nichtansässige zu gewinnen, und eine durch die hohe Saisonalität erleichterte Mietverwaltung hinzu: Die Gleichung wird immer verlockender.
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Die Nutzung einer französischen SCI für den Kauf in Portugal ermöglicht es, Flexibilität in der Verwaltung, Optimierung der Übertragung und Risikoteilung zu verbinden. Aber Vorsicht: Das portugiesische Recht hat seine eigenen Codes. Es ist unmöglich, die Statuten einer französischen SCI ohne Anpassung zu übernehmen. Es ist besser, sich von Experten umgeben zu lassen, um die Strategie zu verfeinern und steuerliche oder rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Diese Kaufweise, die von Familien geschätzt wird, die langfristig denken, ist Teil eines grundlegenden Vermögensansatzes: die portugiesische Dynamik zu nutzen und gleichzeitig die Kontrolle über die Strukturierung zu behalten.
Französische SCI oder SCPI: Welche Lösungen gibt es für den Kauf einer Immobilie in Portugal und wie unterscheiden sie sich?
Bevor man sich auf den Weg macht, muss man zwei Modelle unterscheiden: französische SCI oder SCPI. Die SCI, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts für Immobilien, ermöglicht es mehreren Personen, ein bestimmtes Eigentum zu verwalten, oft in der Familie. Es ist eine beliebte Lösung zur Vorbereitung der Übertragung, zur Personalisierung der Verwaltung und zur kollektiven Entscheidungsfindung. Konkret kann ein französischer Investor über eine SCI eine Wohnung in Lissabon oder ein Haus in der Algarve kaufen, vorausgesetzt, die Statuten werden angepasst und die portugiesische Gesetzgebung wird eingehalten. Portugal kennt die SCI nach französischem Vorbild nicht: Man muss sich also an die lokalen Regeln halten und die Kompatibilität der deklaratorischen Verpflichtungen sicherstellen.
Im Gegensatz dazu setzt die SCPI (Gesellschaft bürgerlichen Rechts für Immobilienanlagen) auf die Karte der Gemeinschafters. Man kauft nicht eine Immobilie, sondern Anteile an einem von Fachleuten verwalteten Immobilienportfolio. Der Investor greift nicht in die Verwaltung ein: Er erhält Einkünfte, Mieten, Dividenden, ohne sich täglich um die Verwaltung kümmern zu müssen. Dieser Ansatz spricht diejenigen an, die von der Immobilien-Dynamik profitieren möchten, ohne administrative Belastungen oder lokale Verwaltung.
| Kriterium | Französische SCI | SCPI |
|---|---|---|
| Struktur | Privat, maßgeschneidert | Kollektiv, reguliert |
| Verwaltung | Direkt oder delegiert | Delegiert an eine Verwaltungsgesellschaft |
| Vermögen | Identifiziertes(e) Gut(ä) | Diversifiziertes Portfolio |
| Übertragung | Optimiert | Weniger flexibel |
Die französische SCI zieht diejenigen an, die ihre Investition selbst steuern, ihre Vermögenswerte auswählen und ihre Nachfolge organisieren möchten. Die SCPI hingegen richtet sich an diejenigen, die Einfachheit und Diversifizierung bevorzugen, mit einer delegierten Verwaltung und Zugang zu breiteren Märkten. Es hängt alles vom gewünschten Engagement und den vermögenspolitischen Zielen ab.
Besteuerung, Verfahren und Punkte der Wachsamkeit: Was man wissen sollte, bevor man sich auf den Weg macht
Der Kauf in Portugal über eine französische SCI erfordert, dass man mit den steuerlichen Regelungen beider Länder jongliert. Auf portugiesischer Seite gibt es zwei Steuern, die den Vorgang regeln: die IMT (Steuer auf die Übertragung, die beim Kauf zu zahlen ist) und die IMI (jährliche kommunale Steuer auf Immobilien). Es ist unmöglich, voranzukommen, ohne eine portugiesische Steueridentifikationsnummer, die berühmte NIF, zu erhalten: Sie ist Voraussetzung für den Zugang zur Bank, zum Notar und zu allen Verfahren.
Die Unterzeichnung der notariellen Urkunde erfolgt vor einem Notar, und die Begleitung durch einen erfahrenen lokalen Anwalt wird dringend empfohlen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. In Frankreich muss die SCI zwischen der Einkommenssteuer (IR) oder der Körperschaftsteuer (IS) wählen. Die in Portugal erzielten Mieteinnahmen müssen über das Formular 2047 deklariert werden. Dank des französisch-portugiesischen Steuerabkommens ist das Risiko einer Doppelbesteuerung begrenzt, verschwindet aber nicht vollständig: Die jährliche Erklärung erfordert eine sorgfältige Aufmerksamkeit. Und für französische Steueransässige fließt das im Portugal gehaltene Vermögen in die Berechnung des IFI ein.
Die Finanzierung wirft ebenfalls eine Reihe von Fragen auf: Die portugiesischen Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 % Eigenkapital, abhängig vom Status des Antragstellers. Die französischen Institute hingegen ziehen es vor, das Darlehen durch ein in Frankreich gelegenes Gut abzusichern. Die Strukturierung der SCI erfordert eine erhöhte Wachsamkeit: Sie muss den französischen Anforderungen entsprechen und gleichzeitig mit dem portugiesischen Recht kompatibel sein. Die Konsultation eines Anwalts oder Steuerberaters, der beide Rechtsordnungen beherrscht, hilft, viele Fallstricke zu vermeiden, von falschen Erklärungen bis hin zu einer riskanten Einkommensverteilung, ganz zu schweigen vom Risiko einer Steuerprüfung.
Um einen Immobilienkauf über eine französische SCI in Portugal abzusichern, sind einige Reflexe erforderlich:
- Erhalten Sie die portugiesische NIF vor allen Verfahren
- Überprüfen Sie die Anwendung des französisch-portugiesischen Steuerabkommens
- Deklarieren Sie systematisch die Mieteinnahmen gegenüber der französischen Verwaltung
- Bewerten Sie die Auswirkungen des IFI auf das Gesamtvermögen
Erwerb, Besteuerung, Übertragung: Jeder Schritt hat seine Regeln und Fallstricke. Gut vorbereitet und gut umgeben kann der französische Investor einen einfachen Kauf in ein echtes Vermögensgut verwandeln. Es bleibt abzuwarten, ob die Sonne Portugals morgen ebenso stark auf Ihr Immobilienprojekt scheinen wird wie auf seine Strände.