Der französische Immobilienmarkt 2025 lässt sich anhand von drei Stellschrauben betrachten: Kreditzinsen, energetische Vorschriften und Förderprogramme für den Immobilienkauf. Seit Januar hat sich bei allen etwas verändert – allerdings nicht immer in dieselbe Richtung. Wer das Ausmaß dieser Veränderungen kennt, kann ein Kauf-, Miet- oder Investitionsvorhaben besser an den aktuellen Rahmenbedingungen ausrichten.
Zinsen, DPE und PTZ: Vergleichstabelle der Änderungen 2025
Drei Reformen, die in diesem Jahr in Kraft getreten sind, wirken sich unmittelbar auf die Kalkulation eines Immobilienprojekts aus. Die folgende Tabelle fasst zusammen, was sich geändert hat und ab wann die neuen Regelungen gelten.
| Maßnahme | Bisherige Regelung | Regelung 2025 | Inkrafttreten |
|---|---|---|---|
| Zinsloses Darlehen (PTZ) | Vor allem auf Neubauwohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt | Auf neue Einfamilienhäuser und alle geografischen Gebiete ausgeweitet | 1. April 2025 |
| DPE und Vermietung (Wohnungen der Klasse G) | Wohnungen der Klasse G konnten unter bestimmten Bedingungen vermietet werden | Wohnungen der Klasse G erfüllen bei neuen Mietverträgen, Verlängerungen oder stillschweigenden Verlängerungen nicht mehr die Anforderungen an eine angemessene Wohnung | 1. Januar 2025 |
| Ferienvermietung (nicht klassifizierte möblierte Unterkünfte) | Günstigere Pauschalabzüge und höhere Umsatzgrenze | Geringerer Pauschalabzug, niedrigere Umsatzgrenze für das Micro-BIC-Regime (Le-Meur-Gesetz vom 19. November 2024) | Einnahmen ab 2025 |
Jede Tabellenzeile betrifft eine andere Zielgruppe: Erstkäufer, Vermieter mit langfristigen Mietverträgen und Investoren in Ferienunterkünfte. Dabei zeigt sich, dass nicht alle Änderungen zu einer Lockerung führen. Das PTZ wird ausgeweitet, die Besteuerung kurzfristiger Vermietungen hingegen verschärft. Wer die aktuellen Meldungen von Mon Projet Immo verfolgt, kann diese Abwägungen im Laufe des Jahres besser im Blick behalten.
PTZ jetzt auch für neue Einfamilienhäuser: Was sich für Erstkäufer ändert
Seit dem 1. April 2025 kann das PTZ den Kauf eines neuen Einfamilienhauses unabhängig vom Standort finanzieren. Haushalte, die nach einem Grundstück in ländlichen oder stadtnahen Gebieten gesucht haben, erhalten damit Zugang zu einer Finanzierungshilfe, die ihnen bislang nicht offenstand.
Die konkreten Auswirkungen zeigen sich in der Finanzierungsplanung. Das PTZ deckt einen Teil des Kaufpreises ab, ohne Zinsen zu verursachen. Dadurch sinken die Gesamtkosten des Kredits und die bei der Bank ausgewiesene Verschuldungsquote verbessert sich. Für Erstkäufer, deren Antrag bisher auf der Kippe stand, kann dieser zusätzliche Spielraum den Ausschlag für eine Kreditzusage geben.
Entscheidend ist die Ausweitung auf weitere geografische Gebiete. Vor diesem Datum waren weniger dicht besiedelte Gebiete bei Neubauten von Einfamilienhäusern weitgehend von der Förderung ausgeschlossen. Bauvorhaben außerhalb der großen Ballungsräume profitieren nun vom gleichen Vorteil.
Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G: Folgen für Vermieter
Seit dem 1. Januar 2025 erfüllt eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G laut DPE nicht mehr die Anforderungen an eine angemessene energetische Qualität. Das Verbot gilt nicht nur für neue Mietverträge, sondern auch für deren Verlängerung und die stillschweigende Verlängerung bestehender Verträge.
Für Vermieter stellt sich nicht mehr die Frage, ob eine energetische Sanierung den Wert der Immobilie steigert. Ohne Sanierungsmaßnahmen darf eine Wohnung der Klasse G schlicht nicht mehr vermietet werden. Damit geht es nicht mehr nur um die Rentabilität, sondern auch um die Rechtmäßigkeit der Vermietung.
Worauf betroffene Eigentümer achten sollten
- Das Datum des aktuellen DPE prüfen: Ein vor der Reform der Berechnungsmethode erstellter Energieausweis kann nach dem neuen Bewertungsverfahren zu einem anderen Ergebnis führen.
- Den Zeitplan für Wohnungen der Klasse F im Blick behalten, für die in den kommenden Jahren eine ähnliche Frist gelten wird.
- Bei Eigentumswohnungen hängen Dämmmaßnahmen oder Arbeiten an der gemeinschaftlichen Heizungsanlage von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung ab. Das verlängert die Fristen und schränkt den individuellen Handlungsspielraum ein.
Der gesetzliche Zeitplan setzt den Markt für energetisch ineffiziente Wohnungen kurzfristig unter Druck. Solche Immobilien werden häufig mit Preisabschlägen gehandelt, doch vor dem Kauf oder dem Behalten der Immobilie müssen vor allem die Sanierungskosten genau kalkuliert werden.
Ferienvermietung und Le-Meur-Gesetz: Strengere Besteuerung nicht klassifizierter möblierter Unterkünfte
Das Gesetz vom 19. November 2024 hat die steuerlichen Regelungen für kurzfristige Vermietungen nicht klassifizierter möblierter Ferienunterkünfte geändert. Der Pauschalabzug im Rahmen des Micro-BIC-Regimes wurde gesenkt, ebenso die Umsatzgrenze für den Zugang zu diesem Regime.
In der Praxis zahlt ein Eigentümer, der eine Wohnung über eine Plattform wie Airbnb im Micro-BIC-Regime vermietet hat, auf Einnahmen ab 2025 mehr Steuern – es sei denn, er lässt die Unterkunft als möblierte Ferienunterkunft klassifizieren. Die Klassifizierung der Unterkunft wird damit zu einem steuerlichen Hebel, dessen Vor- und Nachteile einzeln verglichen werden sollten.
Was vor der Wahl der Vermietungsform abzuwägen ist
Der Vergleich zwischen langfristiger Vermietung und Ferienvermietung muss neu berechnet werden. Die Nettorendite kurzfristiger Vermietungen sinkt durch den geringeren Pauschalabzug automatisch, während für die klassische Vermietung die bisherigen steuerlichen Regelungen gelten.
Auch die Gemeinden verfügen über neue Instrumente zur Regulierung von Ferienvermietungen, etwa eine Begrenzung der zulässigen Vermietungstage oder angepasste Bauvorschriften. Die Rentabilität einer nicht klassifizierten möblierten Unterkunft hängt nun ebenso stark von den nationalen Steuervorschriften wie von den lokalen Regelungen ab.
Wer zwischen den beiden Vermietungsformen schwankt, sollte den Nettogewinn nach Steuern für beide Szenarien berechnen und dabei Verwaltungskosten, Leerstand und mögliche Kosten für die Klassifizierung berücksichtigen.
Der Immobilienmarkt 2025 lässt sich nicht auf einen einzigen Trend reduzieren. Das ausgeweitete PTZ eröffnet neue Möglichkeiten, das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G schließt andere aus, und die Besteuerung von Ferienvermietungen verändert die Rahmenbedingungen für Investoren. Der gemeinsame Nenner bleibt: Jedes Vorhaben sollte mit den aktuellen Parametern neu kalkuliert werden – statt sich an den Richtwerten des Vorjahres zu orientieren.
