O mercado imobiliário francês em 2025 pode ser analisado a partir de três fatores: as taxas de crédito, a regulamentação energética e os programas de apoio à compra. Todos mudaram desde janeiro, mas nem sempre na mesma direção. Avaliar a dimensão dessas mudanças permite situar um projeto de compra, arrendamento ou investimento em relação às condições reais do momento.
Taxas, DPE e PTZ: quadro comparativo das mudanças em 2025
Três reformas que entraram em vigor este ano alteram diretamente o cálculo de um projeto imobiliário. O quadro abaixo resume o que mudou e a data de aplicação.
| Medida | Situação anterior | Situação em 2025 | Data de entrada em vigor |
|---|---|---|---|
| Empréstimo a taxa zero (PTZ) | Reservado a imóveis novos em edifícios coletivos, principalmente em zonas de elevada procura | Alargado a casas novas, em todas as zonas geográficas | 1 de abril de 2025 |
| DPE e arrendamento (imóveis com classificação G) | Imóveis com classificação G podiam ser arrendados sob determinadas condições | Imóveis com classificação G deixam de cumprir os critérios de habitabilidade para qualquer novo contrato, renovação ou renovação automática | 1 de janeiro de 2025 |
| Arrendamento turístico (alojamentos mobilados não classificados) | Dedução fixa e limite do regime micro-BIC mais favoráveis | Dedução fixa reduzida e limite do regime micro-BIC mais baixo (Lei Le Meur, de 19 de novembro de 2024) | Rendimentos recebidos a partir de 2025 |
Cada linha do quadro afeta um perfil diferente: quem compra a primeira casa, senhorios de arrendamento de longa duração e investidores em alojamento sazonal. O importante é perceber que estas mudanças não apontam todas para uma flexibilização. O PTZ é alargado, mas a tributação do arrendamento de curta duração torna-se mais rigorosa. Acompanhar as notícias da Mon Projet Immo ajuda a identificar estas mudanças ao longo dos meses.
PTZ alargado às casas novas: o que muda para quem compra a primeira casa
Desde 1 de abril de 2025, o PTZ financia a compra de uma casa nova, independentemente da zona. Os agregados familiares que procuravam um terreno numa zona rural ou periurbana passam a ter acesso a uma opção de financiamento que antes lhes estava vedada.
O efeito concreto incide no plano de financiamento. O PTZ cobre uma parte do preço sem gerar juros, o que reduz o custo total do crédito e melhora a taxa de endividamento apresentada ao banco. Para quem compra a primeira casa e tinha um processo no limite, esta margem adicional pode fazer a diferença na decisão de concessão do empréstimo.
A mudança do âmbito geográfico é o ponto a reter. Antes desta data, as zonas de menor pressão imobiliária estavam, em grande medida, excluídas do programa para habitação nova unifamiliar. Os projetos de construção fora das grandes áreas urbanas passam agora a beneficiar da mesma vantagem.
Proibição de arrendar imóveis com classificação G: consequências para os senhorios
Desde 1 de janeiro de 2025, um imóvel cujo DPE apresenta a classificação G deixou de cumprir os critérios de desempenho energético exigidos para ser considerado habitável. A proibição não se limita aos novos contratos: aplica-se também à renovação e à renovação automática de um contrato em vigor.
Para um senhorio, a questão já não é saber se a renovação energética valoriza o imóvel. Sem obras, um imóvel com classificação G simplesmente deixa de poder ser arrendado. O que está em causa passa a ser a legalidade, não a rentabilidade.
Pontos de atenção para os proprietários abrangidos
- Verificar a data do DPE em vigor: um diagnóstico realizado antes da reforma do método de cálculo pode apresentar um resultado diferente segundo os novos critérios.
- Antecipar o calendário para os imóveis com classificação F, que serão abrangidos por um prazo semelhante nos próximos anos.
- Em condomínios, as obras de isolamento ou de aquecimento central dependem de votação em assembleia geral, o que prolonga os prazos e limita a margem de manobra individual.
O calendário regulamentar cria uma pressão a curto prazo sobre o segmento dos imóveis energeticamente ineficientes. As transações destes imóveis são muitas vezes negociadas com desconto, mas o custo das obras de renovação continua a ser o verdadeiro fator a calcular antes de comprar ou manter o imóvel.
Arrendamento turístico e Lei Le Meur: tributação dos alojamentos mobilados não classificados mais rigorosa
A lei de 19 de novembro de 2024 alterou o regime fiscal aplicável aos arrendamentos de curta duração de alojamentos turísticos mobilados não classificados. A dedução fixa no regime micro-BIC foi reduzida e o limite de volume de negócios para aceder a este regime foi baixado.
Na prática, um proprietário que arrendava um apartamento numa plataforma como a Airbnb ao abrigo do regime micro-BIC pagará mais impostos sobre os rendimentos recebidos a partir de 2025, a menos que classifique o alojamento como alojamento turístico mobilado. A classificação do alojamento passa a ser uma opção fiscal a comparar rubrica a rubrica.
Decisões a ponderar antes de escolher o tipo de arrendamento
A comparação entre o arrendamento de longa duração e o arrendamento sazonal tem de ser recalculada. A rentabilidade líquida do arrendamento de curta duração diminui automaticamente com a redução da dedução, enquanto o arrendamento tradicional mantém o seu enquadramento fiscal habitual.
As autarquias também dispõem de novas ferramentas para regulamentar o arrendamento turístico: limitar o número de dias autorizados e adaptar as regras de urbanismo. A rentabilidade de um alojamento mobilado não classificado depende agora tanto da fiscalidade nacional como das regras locais.
Um proprietário que esteja indeciso entre as duas opções deve simular o rendimento líquido após impostos em ambos os cenários, incluindo os custos de gestão, os períodos sem inquilinos e o eventual custo da classificação.
O mercado imobiliário em 2025 não se resume a uma única tendência. O alargamento do PTZ abre novas possibilidades, a proibição de arrendar imóveis com classificação G fecha outras e a tributação do arrendamento sazonal altera as regras para os investidores. O denominador comum mantém-se: cada projeto beneficia de um novo cálculo com os parâmetros atualizados, em vez de se basear nos valores de referência do ano anterior.
