Il mercato immobiliare francese nel 2025 si legge attraverso tre indicatori: i tassi dei mutui, la normativa energetica e le agevolazioni per l’acquisto. Da gennaio, ciascuno di questi fattori è cambiato, non sempre nella stessa direzione. Valutare la portata di questi cambiamenti permette di collocare un progetto di acquisto, locazione o investimento rispetto alle condizioni effettive del momento.
Tassi, DPE e PTZ: tabella comparativa dei cambiamenti nel 2025
Tre riforme entrate in vigore quest’anno modificano direttamente il calcolo di un progetto immobiliare. La tabella seguente riassume i cambiamenti e la relativa data di applicazione.
| Misura | Situazione precedente | Situazione nel 2025 | Data di entrata in vigore |
|---|---|---|---|
| Prestito a tasso zero (PTZ) | Riservato agli immobili nuovi in condominio, principalmente nelle zone ad alta tensione abitativa | Esteso alle case nuove, in tutte le aree geografiche | 1° aprile 2025 |
| DPE e locazione (abitazioni di classe G) | Le abitazioni di classe G potevano essere affittate a determinate condizioni | Le abitazioni di classe G non soddisfano più i criteri di abitabilità per i nuovi contratti, i rinnovi o le proroghe tacite | 1° gennaio 2025 |
| Locazioni turistiche (alloggi ammobiliati non classificati) | Detrazione forfettaria e soglia più favorevoli nel regime micro-BIC | Detrazione forfettaria ridotta e soglia del regime micro-BIC abbassata (legge Le Meur del 19 novembre 2024) | Redditi percepiti a partire dal 2025 |
Ogni riga della tabella riguarda un profilo diverso: chi acquista la prima casa, il locatore di lungo periodo o l’investitore nelle locazioni stagionali. È importante notare che questi cambiamenti non vanno tutti nella direzione di un allentamento delle regole. Il PTZ si amplia, mentre la fiscalità delle locazioni di breve durata si inasprisce. Seguire le notizie di Mon Projet Immo aiuta a individuare questi cambiamenti nel corso dei mesi.
PTZ esteso alle case nuove: cosa cambia per chi acquista la prima casa
Dal 1° aprile 2025, il PTZ finanzia l’acquisto di una casa nuova in qualsiasi zona. Le famiglie che cercavano un terreno in un’area rurale o periurbana possono così accedere a una forma di finanziamento prima preclusa.
L’effetto concreto riguarda il piano di finanziamento. Il PTZ copre una parte del prezzo senza generare interessi, riducendo così il costo totale del mutuo e migliorando il rapporto di indebitamento presentato alla banca. Per chi acquista la prima casa e ha una pratica al limite dei requisiti, questo margine aggiuntivo può fare la differenza nell’ottenere il finanziamento.
Il cambiamento dell’ambito geografico è l’aspetto da ricordare. Prima di questa data, le zone meno tese erano in gran parte escluse dal programma per le nuove abitazioni unifamiliari. Ora anche i progetti di costruzione fuori dalle grandi città beneficiano della stessa agevolazione.
Divieto di affittare un’abitazione di classe G: conseguenze per i locatori
Dal 1° gennaio 2025, un’abitazione con classe G nel DPE non soddisfa più i criteri di abitabilità energetica. Il divieto non riguarda soltanto i nuovi contratti: si applica anche al rinnovo e alla proroga tacita di un contratto in corso.
Per un proprietario che affitta, la questione non è più se la riqualificazione energetica aumenti il valore dell’immobile. Senza lavori, un’abitazione di classe G non può semplicemente più essere affittata. La questione passa dalla redditività alla legalità.
Aspetti da tenere sotto controllo per i proprietari interessati
- Verificare la data del DPE in corso: una diagnosi effettuata prima della riforma del metodo di calcolo può dare un risultato diverso con il nuovo sistema di riferimento.
- Pianificare in anticipo le scadenze per le abitazioni di classe F, che saranno interessate da una scadenza analoga nei prossimi anni.
- In condominio, i lavori di isolamento o di riscaldamento centralizzato dipendono dal voto dell’assemblea condominiale: questo allunga i tempi e limita il margine d’azione del singolo proprietario.
Il calendario normativo esercita una pressione a breve termine sul segmento degli immobili energivori. Le compravendite di questi immobili si concludono spesso con uno sconto, ma il costo dei lavori di riqualificazione resta il vero parametro da quantificare prima di acquistare o mantenere l’immobile.
Locazioni turistiche e legge Le Meur: si restringono le agevolazioni fiscali per gli alloggi ammobiliati non classificati
La legge del 19 novembre 2024 ha modificato il regime fiscale applicabile alle locazioni di breve durata degli alloggi ammobiliati a uso turistico non classificati. La detrazione forfettaria prevista dal regime micro-BIC è stata ridotta e la soglia di fatturato per accedere a questo regime è stata abbassata.
In pratica, un proprietario che affittava un appartamento su una piattaforma come Airbnb usufruendo del regime micro-BIC pagherà più imposte sui redditi percepiti a partire dal 2025, a meno che non faccia classificare l’alloggio come struttura ammobiliata a uso turistico. La classificazione dell’alloggio diventa un’opzione fiscale da valutare voce per voce.
Valutazioni da fare prima di scegliere la tipologia di locazione
Il confronto tra locazione di lungo periodo e locazione stagionale va ricalcolato. La redditività netta delle locazioni di breve durata diminuisce automaticamente con la riduzione della detrazione, mentre la locazione tradizionale mantiene il suo consueto regime fiscale.
Anche i comuni dispongono di nuovi strumenti per regolamentare le locazioni turistiche: possono limitare il numero di giorni autorizzati e modificare le norme urbanistiche. La redditività di un alloggio ammobiliato non classificato dipende ormai tanto dalla fiscalità nazionale quanto dalle regole locali.
Chi è indeciso tra le due formule farebbe bene a simulare il risultato netto dopo le imposte in entrambi gli scenari, tenendo conto delle spese di gestione, dei periodi di sfitto e dell’eventuale costo della classificazione.
Nel 2025 il mercato immobiliare non segue un’unica tendenza. L’estensione del PTZ apre nuove possibilità, il divieto di affittare le abitazioni di classe G ne chiude altre e la fiscalità delle locazioni stagionali ridisegna le opportunità per gli investitori. Il denominatore comune resta lo stesso: ogni progetto va ricalcolato sulla base dei parametri aggiornati, anziché di quelli dell’anno precedente.
