De Franse vastgoedmarkt in 2025 wordt bepaald door drie factoren: de hypotheekrente, de energievoorschriften en de steunmaatregelen voor kopers. Sinds januari zijn ze alle drie veranderd, en niet altijd in dezelfde richting. Door de omvang van die veranderingen in kaart te brengen, kunt u een aankoop-, huur- of investeringsplan toetsen aan de actuele omstandigheden.
Rente, DPE en PTZ: vergelijking van de veranderingen in 2025
Drie hervormingen die dit jaar van kracht zijn geworden, hebben rechtstreeks invloed op de berekening van een vastgoedproject. In de onderstaande tabel ziet u wat er is veranderd en wanneer de wijzigingen ingaan.
| Maatregel | Situatie voorheen | Situatie in 2025 | Ingangsdatum |
|---|---|---|---|
| Renteloze lening (PTZ) | Alleen voor nieuwbouwappartementen, voornamelijk in gebieden met grote woningdruk | Uitgebreid naar nieuwbouwwoningen, in alle geografische gebieden | 1 april 2025 |
| DPE en verhuur (woningen met label G) | Woningen met label G mochten onder voorwaarden worden verhuurd | Woningen met label G voldoen niet langer aan de eisen voor verhuurbaarheid bij een nieuw huurcontract, verlenging of stilzwijgende verlenging | 1 januari 2025 |
| Toeristische verhuur (niet-geclassificeerde gemeubileerde woningen) | Gunstigere forfaitaire aftrek en hogere omzetgrens voor het micro-BIC-regime | Lagere forfaitaire aftrek en lagere omzetgrens voor het micro-BIC-regime (wet-Le Meur van 19 november 2024) | Inkomsten ontvangen vanaf 2025 |
Elke rij in de tabel raakt een andere doelgroep: starters op de woningmarkt, verhuurders van langetermijnwoningen en investeerders in vakantieverhuur. Het is belangrijk om te zien dat deze veranderingen niet allemaal tot soepelere regels leiden. De PTZ wordt uitgebreid, maar de belastingregels voor kortetermijnverhuur worden strenger. Volg het nieuws van Mon Projet Immo om deze afwegingen door de maanden heen te volgen.
PTZ uitgebreid naar nieuwbouwwoningen: wat betekent dit voor starters?
Sinds 1 april 2025 kan de PTZ de aankoop van een nieuwbouwwoning financieren, ongeacht de locatie. Huishoudens die op zoek waren naar een bouwkavel in een landelijk of voorstedelijk gebied, krijgen nu toegang tot een financieringsmogelijkheid die voorheen niet voor hen beschikbaar was.
Het concrete effect is merkbaar in de financieringsopzet. De PTZ dekt een deel van de aankoopprijs zonder rente in rekening te brengen. Daardoor dalen de totale kredietkosten en verbetert de schuldquote die aan de bank wordt voorgelegd. Voor starters met een dossier dat op het randje zat, kan deze extra ruimte het verschil maken bij de beslissing over de lening.
De uitbreiding naar andere geografische gebieden is het belangrijkste om te onthouden. Voor deze datum waren minder gespannen woningmarkten grotendeels uitgesloten van de regeling voor individuele nieuwbouw. Bouwprojecten buiten de grote steden komen nu in aanmerking voor hetzelfde voordeel.
Verhuurverbod voor woningen met label G: gevolgen voor verhuurders
Sinds 1 januari 2025 voldoet een woning met energielabel G volgens de DPE niet meer aan de eisen voor energiezuinige verhuur. Het verbod geldt niet alleen voor nieuwe huurcontracten, maar ook voor verlengingen en stilzwijgende verlengingen van lopende contracten.
Voor verhuurders is de vraag niet langer of energierenovatie de waarde van de woning verhoogt. Zonder renovatiewerkzaamheden mag een woning met label G simpelweg niet meer worden verhuurd. De kwestie is daarmee verschoven van rendement naar legaliteit.
Aandachtspunten voor betrokken eigenaren
- Controleer de datum van het huidige DPE-rapport: een diagnose die is opgesteld vóór de hervorming van de berekeningsmethode kan volgens de nieuwe norm een andere uitkomst opleveren.
- Houd rekening met de planning voor woningen met label F, waarvoor de komende jaren een vergelijkbare deadline gaat gelden.
- In een appartementencomplex zijn isolatie- of collectieve verwarmingswerkzaamheden afhankelijk van een stemming tijdens de algemene vergadering. Dat verlengt de doorlooptijd en beperkt de individuele speelruimte.
De regelgeving op korte termijn zet druk op het segment van energieverslindende woningen. De verkoop van zulke woningen gaat vaak gepaard met een prijsverlaging, maar de kosten van de renovatiewerkzaamheden zijn de belangrijkste factor om te berekenen voordat u koopt of de woning aanhoudt.
Toeristische verhuur en de wet-Le Meur: strengere belastingregels voor niet-geclassificeerde gemeubileerde woningen
De wet van 19 november 2024 heeft de belastingregeling voor kortetermijnverhuur van niet-geclassificeerde toeristische accommodaties gewijzigd. De forfaitaire aftrek binnen het micro-BIC-regime is verlaagd en ook de omzetgrens om voor dit regime in aanmerking te komen, is omlaaggegaan.
In de praktijk betaalt een eigenaar die een appartement via een platform als Airbnb verhuurde onder het micro-BIC-regime meer belasting over inkomsten die vanaf 2025 zijn ontvangen, tenzij de woning als gemeubileerde toeristische accommodatie wordt geclassificeerd. De classificatie van de woning wordt daarmee een fiscale mogelijkheid die u per kostenpost moet vergelijken.
Afwegingen voordat u een verhuurvorm kiest
De vergelijking tussen langetermijnverhuur en vakantieverhuur moet opnieuw worden gemaakt. Het nettorendement van kortetermijnverhuur daalt automatisch door de lagere aftrek, terwijl voor reguliere verhuur het gebruikelijke belastingkader blijft gelden.
Gemeenten beschikken ook over nieuwe middelen om toeristische verhuur te reguleren, zoals een beperking van het toegestane aantal verhuurdagen en aangepaste stedenbouwkundige regels. De winstgevendheid van een niet-geclassificeerde gemeubileerde woning hangt nu evenzeer af van de nationale belastingregels als van de lokale voorschriften.
Een eigenaar die twijfelt tussen de twee opties doet er goed aan het nettoresultaat na belasting voor beide scenario’s te berekenen, inclusief beheerkosten, leegstand en eventuele kosten voor classificatie.
De vastgoedmarkt in 2025 laat zich niet samenvatten in één trend. De uitgebreide PTZ opent deuren, het verhuurverbod voor woningen met label G sluit er andere, en de belastingregels voor vakantieverhuur veranderen de spelregels voor investeerders. De gemene deler blijft hetzelfde: elk project verdient het om opnieuw te worden doorgerekend met de actuele parameters, in plaats van met de uitgangspunten van vorig jaar.
