El mercado inmobiliario francés en 2025 se analiza a través de tres factores: los tipos de interés de los préstamos, la normativa energética y las ayudas a la compra. Todos han cambiado desde enero, aunque no siempre en la misma dirección. Medir el alcance de estos cambios permite situar un proyecto de compra, alquiler o inversión en relación con las condiciones reales del momento.
Tipos de interés, DPE y PTZ: tabla comparativa de los cambios en 2025
Tres reformas que han entrado en vigor este año modifican directamente el cálculo de un proyecto inmobiliario. La siguiente tabla resume qué ha cambiado y cuándo se aplica.
| Medida | Situación anterior | Situación en 2025 | Fecha de entrada en vigor |
|---|---|---|---|
| Préstamo a tipo de interés cero (PTZ) | Reservado a viviendas colectivas de nueva construcción, principalmente en zonas tensionadas | Ampliado a casas de nueva construcción en todas las zonas geográficas | 1er avril 2025 |
| DPE y alquiler (viviendas G) | Se podían alquilar viviendas G bajo ciertas condiciones | Las viviendas G dejan de cumplir los criterios de habitabilidad para cualquier nuevo contrato, renovación o prórroga tácita | 1er janvier 2025 |
| Alquiler turístico (alojamientos amueblados sin clasificar) | Reducción a tanto alzado y umbral más favorables en el régimen micro-BIC | Reducción a tanto alzado menor y umbral del régimen micro-BIC más bajo (ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024) | Ingresos percibidos a partir de 2025 |
Cada fila de la tabla afecta a un perfil distinto: compradores de primera vivienda, arrendadores de larga duración e inversores en alquileres de temporada. Lo importante es observar que estos cambios no apuntan todos a una flexibilización. El PTZ se amplía, pero la fiscalidad de los alquileres de corta duración se endurece. Seguir las noticias de Mon Projet Immo ayuda a identificar estos cambios a lo largo de los meses.
El PTZ se amplía a las casas de nueva construcción: qué cambia para quienes compran su primera vivienda
Desde el 1 de abril de 2025, el PTZ financia la compra de una casa de nueva construcción en cualquier zona. Los hogares que buscaban un terreno en una zona rural o periurbana pueden acceder a una opción de financiación que antes tenían vedada.
El efecto concreto se refleja en el plan de financiación. El PTZ cubre una parte del precio sin generar intereses, lo que reduce el coste total del préstamo y mejora la tasa de endeudamiento presentada al banco. Para quienes compran su primera vivienda y tenían una solicitud de préstamo al límite, este margen adicional puede inclinar la decisión del banco.
El cambio en el ámbito geográfico es el aspecto clave. Antes de esta fecha, las zonas menos tensionadas quedaban en gran medida excluidas del programa para viviendas unifamiliares de nueva construcción. Los proyectos de construcción fuera de las grandes aglomeraciones ahora también se benefician de esta ventaja.
Prohibición de alquilar viviendas con calificación G: consecuencias para los arrendadores
Desde el 1 de enero de 2025, una vivienda cuyo DPE tiene una calificación G deja de cumplir los criterios de eficiencia energética exigidos para considerarse habitable. La prohibición no se limita a los nuevos contratos: también se aplica a las renovaciones y prórrogas tácitas de contratos vigentes.
Para un propietario arrendador, la cuestión ya no es si la renovación energética revaloriza el inmueble. Sin obras, una vivienda con calificación G sencillamente ya no se puede alquilar. La cuestión pasa de la rentabilidad a la legalidad.
Aspectos que deben tener en cuenta los propietarios afectados
- Comprobar la fecha del DPE vigente: un diagnóstico realizado antes de la reforma del método de cálculo puede arrojar un resultado distinto con el nuevo sistema de referencia.
- Prever los plazos para las viviendas con calificación F, a las que se aplicará una fecha límite similar en los próximos años.
- En los edificios en régimen de copropiedad, las obras de aislamiento o de calefacción colectiva dependen de la votación en la junta general, lo que alarga los plazos y limita el margen de actuación individual.
El calendario normativo ejerce presión a corto plazo sobre el segmento de las viviendas con un rendimiento energético muy bajo. Estas propiedades suelen negociarse con descuento, pero el coste de las obras de renovación sigue siendo el factor clave que hay que calcular antes de comprar o conservar el inmueble.
Alquiler turístico y ley Le Meur: se endurece la fiscalidad de los alojamientos amueblados sin clasificar
La ley del 19 de noviembre de 2024 modificó el régimen fiscal aplicable a los alquileres de corta duración de alojamientos turísticos amueblados sin clasificar. Se redujo la reducción a tanto alzado del régimen micro-BIC y también el umbral de ingresos que permite acogerse a este régimen.
En la práctica, un propietario que alquilaba un apartamento en una plataforma como Airbnb bajo el régimen micro-BIC pagará más impuestos por los ingresos percibidos a partir de 2025, salvo que clasifique su vivienda como alojamiento turístico amueblado. La clasificación de la vivienda se convierte en una opción fiscal que conviene comparar partida por partida.
Aspectos que conviene valorar antes de elegir el tipo de alquiler
Hay que volver a comparar el alquiler de larga duración con el alquiler de temporada. La rentabilidad neta del alquiler de corta duración disminuye automáticamente al reducirse la deducción, mientras que el alquiler tradicional mantiene su marco fiscal habitual.
Además, los municipios disponen de nuevas herramientas para regular el alquiler turístico: limitar el número de días autorizados y adaptar las normas urbanísticas. La rentabilidad de un alojamiento amueblado sin clasificar depende ahora tanto de la fiscalidad nacional como de las normas locales.
Si un propietario duda entre las dos opciones, le conviene calcular el resultado neto después de impuestos en ambos escenarios, teniendo en cuenta los gastos de gestión, los periodos sin inquilinos y el posible coste de la clasificación.
El mercado inmobiliario en 2025 no se resume en una única tendencia. La ampliación del PTZ abre nuevas posibilidades, la prohibición de alquilar viviendas G cierra otras y la fiscalidad del alquiler de temporada cambia las reglas del juego para los inversores. El denominador común sigue siendo el mismo: conviene recalcular cada proyecto con los parámetros actualizados, en lugar de basarse en los criterios del año anterior.
